據(jù)人民網(wǎng)近日?qǐng)?bào)道， 根據(jù)各地上報(bào)情況匯總統(tǒng)計(jì)，2020年1-8月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.78萬(wàn)個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)（約3.9萬(wàn)個(gè)）的70.7%。

　　涉及居民539.97萬(wàn)戶，占年度目標(biāo)任務(wù)（約700萬(wàn)戶）的76.4%，較7月末提高了13.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是今年樓市的重頭戲，這份最新數(shù)據(jù)表明，老房子的改造在持續(xù)加速，無(wú)論是小區(qū)數(shù)量還是居民數(shù)量，受益的群體比我們想象的更廣泛。

　　很多人的疑問(wèn)是：會(huì)改造哪些老房子？什么時(shí)候輪到我？會(huì)出現(xiàn)哪些改變？

　　我們挨個(gè)來(lái)解答這些問(wèn)題。

　　按照定義，現(xiàn)在的老舊小區(qū)，是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早（2000年以前）、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

　　7月份的時(shí)候，住建部副部長(zhǎng)黃艷在政策吹風(fēng)會(huì)上，提及了以下幾個(gè)重點(diǎn)：

　　1，2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，這個(gè)體量對(duì)比去年翻了兩倍。

　　2，老舊小區(qū)改造預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，已經(jīng)全部下達(dá)完畢。

　　3，優(yōu)先改造2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，到“十四五”末（2025年），力爭(zhēng)完成該部分的改造。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，在1-8月份，改造的小區(qū)數(shù)量和居民戶數(shù)就已經(jīng)將近80%，剩下幾個(gè)月時(shí)間肯定會(huì)超額完成任務(wù)，大概率會(huì)超過(guò)4萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)。

　　因此，那些還沒(méi)有輪到小區(qū)改造升級(jí)的居民，不用著急，照現(xiàn)在這個(gè)速度，2000年以前的老小區(qū)都會(huì)安排到日程表上。

　　對(duì)老小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，加快進(jìn)度，意味著2樓以上業(yè)主迎“喜事”，電梯新規(guī)開(kāi)始全面推行了。

　　來(lái)看看各地都發(fā)布了哪些電梯新規(guī)。

　　在上海，前段時(shí)間召開(kāi)了“既有多層住宅加裝電梯工作會(huì)議”，明確提及兩個(gè)“全覆蓋”，即小區(qū)加裝電梯可行性評(píng)估的全覆蓋、每個(gè)街鎮(zhèn)有加裝電梯啟動(dòng)實(shí)例的全覆蓋。

　　在廣州，已經(jīng)發(fā)布了老舊小區(qū)住宅加裝電梯三年行動(dòng)方案（2019-2021年）。

　　在南京，老舊小區(qū)已有2225部電梯通過(guò)規(guī)劃部門(mén)初審，1293部已辦理施工許可，完工1007部。

　　在浙江，《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》明確了“四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)10米時(shí)，必須設(shè)置電梯?！?/span>

　　地方上的新規(guī)，其實(shí)都是為了配合全國(guó)“舊改”的步伐，升級(jí)小區(qū)環(huán)境，平整道路，完善水電管網(wǎng)，讓老房子煥發(fā)“第二春”，全面裝電梯的趨勢(shì)已經(jīng)是“板上釘釘”。

　　不過(guò)，裝電梯最大的問(wèn)題并非是資金，住房維修資金、居民自籌、市區(qū)撥款，只要想裝電梯，辦法和渠道都很多。

　　關(guān)鍵在于：因?yàn)橐徊侩娞荩?樓以上的住戶既享受了方便，房子還能升值，當(dāng)時(shí)2樓以上多層房子買(mǎi)的還很便宜，可以說(shuō)是一舉多得的“喜事”，但對(duì)1樓、2樓居民來(lái)說(shuō)，遮光、影響生活起居，利益未免受損。

　　目前，各地的解決方案不盡相同。

　　比如有的地方在市、區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，從2樓到6樓依次繳納加裝電梯的費(fèi)用，這些錢(qián)里拿出一部分給1樓做補(bǔ)償。

　　有的城市給出詳細(xì)的方案，強(qiáng)化電梯日常管理，每月張貼公示，打消居民后顧之憂。

　　有的城市經(jīng)集體協(xié)商，確定電梯加裝及后期維保費(fèi)用分?jǐn)偙壤?，一、二樓不用出資，三樓設(shè)定出資系數(shù)為1，每升高1層，系數(shù)增加0.4。

　　當(dāng)然，每一個(gè)方案不可能做到所有人都滿意，今年，我們也看到了不少地方取消了加裝電梯的“一票否決”機(jī)制，隨著老舊小區(qū)改造的深入推進(jìn)，電梯普及率日益提升，2類老房子會(huì)變得更值錢(qián)。

　　1，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的“老破小”。

　　前段時(shí)間，北京因?yàn)槲鞒情_(kāi)始實(shí)施“多校劃片”，在小升初新規(guī)實(shí)行之前，大量打“時(shí)間差”的購(gòu)房者，開(kāi)始搶購(gòu)學(xué)區(qū)房，在6月份的某一天，北京二手房單日成交1022套房，據(jù)傳西城二手房預(yù)約過(guò)戶號(hào)已經(jīng)約到7月16號(hào)，給中介加了夜間專場(chǎng)過(guò)戶。

　　這就是學(xué)區(qū)的威力，不管房子有多破，面積有多小，只要沾上了名校，大把人愿意掏幾十萬(wàn)的單價(jià)去接盤(pán)。

　　盡管“多校劃片”會(huì)弱化單一學(xué)區(qū)的老房子價(jià)值，但那些周邊都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的“老破小”，即便是搖號(hào)入學(xué)，依然會(huì)有很大概率分到好學(xué)校。

　　這些老房子本來(lái)就有學(xué)區(qū)價(jià)值“托底”，現(xiàn)在趁著舊改加速，還能改善小區(qū)里的居住環(huán)境，在教育資源無(wú)法下沉的前提下，未來(lái)可能會(huì)更搶手。

　　2，市內(nèi)核心區(qū)域，1997-2000年建成，二樓以上住戶。

　　注意這3個(gè)條件：核心城區(qū)+23年房齡以內(nèi)+2樓以上，缺一不可。

　　老房子一般都在市區(qū)，但要區(qū)別老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)還是核心區(qū)，只有核心城區(qū)，有更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、醫(yī)療、教育配套的房子，才有升值基礎(chǔ)。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在主要改造的是2000年以前的老房子，因此，1997-2000年建成意味著房齡不是特別老，房貸審批難度會(huì)低一些，二樓以上住戶的居住環(huán)境，也變得會(huì)更舒服。