隨著城市化發(fā)展，老舊小區(qū)加裝電梯成為改善居民生活的重要措施。截至2023年底，全國(guó)既有住宅加裝電梯數(shù)量已超過(guò)20萬(wàn)部。但電梯作為特種設(shè)備，其后續(xù)維護(hù)管理問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。本文從法律依據(jù)、責(zé)任劃分、管理機(jī)制等角度展開(kāi)探討。

一、法律框架與管理責(zé)任劃分

1. 法律依據(jù)

《特種設(shè)備安全法》第四十五條規(guī)定電梯使用單位需履行安全管理義務(wù)?！睹穹ǖ洹返诙倨呤龡l明確共有部分管理責(zé)任由業(yè)主共同承擔(dān)。住建部相關(guān)技術(shù)導(dǎo)則要求明確后期管理主體。

2. 責(zé)任主體認(rèn)定

（1）物業(yè)公司管理情形：

- 電梯納入小區(qū)公共設(shè)施管理范圍

- 物業(yè)合同包含電梯管理?xiàng)l款

- 業(yè)主大會(huì)決議委托管理

（2）單元業(yè)主自治情形：

- 未納入物業(yè)統(tǒng)一管理

- 自建自管模式

- 設(shè)立電梯管理小組

二、管理機(jī)制構(gòu)建要點(diǎn)

1. 資金管理方案

設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)參考：

- 日常維保：5000-8000元/年

- 年檢費(fèi)用：約1500元/年

- 大修基金：按電梯造價(jià)5%計(jì)提

2. 維護(hù)保養(yǎng)流程

（1）日常管理：

- 每日運(yùn)行檢查

- 每月兩次維保

- 季度安全評(píng)估

（2）應(yīng)急處理：

- 設(shè)置24小時(shí)應(yīng)急電話(huà)

- 維保單位15分鐘響應(yīng)機(jī)制

- 定期組織應(yīng)急演練

3. 技術(shù)檔案管理

實(shí)行"一梯一檔"制度，包含：

- 設(shè)備出廠(chǎng)資料

- 安裝驗(yàn)收文件

- 維保記錄（保存4年）

- 年檢報(bào)告

- 故障處理臺(tái)賬

三、實(shí)踐案例分析

1. 上海某小區(qū)模式

物業(yè)統(tǒng)一管理，費(fèi)用從公共收益支出，不足部分按樓層系數(shù)分?jǐn)偅?-2層免繳，3層0.8系數(shù)，每層遞增0.2）。

2. 廣州業(yè)主自管案例

成立電梯管理小組，委托維保公司，建立費(fèi)用公示制度，年度結(jié)余轉(zhuǎn)入維修基金。

四、常見(jiàn)問(wèn)題處理方案

1. 費(fèi)用分?jǐn)偁?zhēng)議

采用"樓層系數(shù)+使用頻率"綜合計(jì)算，低層住戶(hù)承擔(dān)基礎(chǔ)費(fèi)用30%，每層遞增15%。

2. 管理責(zé)任真空

建議加裝前簽訂《電梯管理公約》，明確費(fèi)用追繳條款，約定滯納金標(biāo)準(zhǔn)（不超過(guò)同期LPR兩倍）。

3. 設(shè)備老化應(yīng)對(duì)

建立全周期管理制度：

- 5年評(píng)估曳引系統(tǒng)

- 10年更新控制系統(tǒng)

- 15年整體安全評(píng)價(jià)

五、長(zhǎng)效管理建議

1. 建立多方協(xié)同體系

業(yè)主監(jiān)督+維保公司維護(hù)+保險(xiǎn)承保模式，推行電梯安全責(zé)任險(xiǎn)（年保費(fèi)約500元/梯）。

2. 數(shù)字化管理應(yīng)用

推廣電梯物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)：

- 運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控

- 故障預(yù)警提示

- 電子維保記錄

- 遠(yuǎn)程年檢申報(bào)

3. 監(jiān)管機(jī)制完善

納入特種設(shè)備監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)施"二維碼"標(biāo)識(shí)管理，定期公布監(jiān)管信息。

注：電梯長(zhǎng)期管理需構(gòu)建權(quán)責(zé)明確、資金穩(wěn)定、維護(hù)規(guī)范的管理機(jī)制。建議采取"前期協(xié)議約定+中期規(guī)范管理+后期多方協(xié)作"模式，通過(guò)制度保障民生設(shè)施持續(xù)運(yùn)行。相關(guān)部門(mén)應(yīng)完善配套政策，推動(dòng)形成部門(mén)指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)協(xié)同的老舊小區(qū)電梯管理機(jī)制。